固定？変動？住宅ローンの考え方

みなさんこんにちは、konnoです。

今回の記事は住宅ローン、永遠問題！　固定金利VS変動金利〜！パフパフ〜♪

住宅ローンの本審査の申し込みのために、ローンセンターへ行ってきました。必要書類が多く、書類全てを用意するのに意外と時間がかかったのでメモ程度に紹介します。

ローン本審査に必要な物

けっこう、色々必要でした。
書類だけで2700円もかかりました。
1通300円くらいでも、数が多いですからね。

上記が、必要でした。
あらかじめ、会社や労金に書類の発行をお願いしなければいけないものもあるので、余裕を持ってお願いすることをオススメします。

私の在籍証明書は、ローンセンターへ行く前日の夕方にやっと郵送されてきました。2月4月は総務部の繁忙期なので書類の発行に2週間程度かかることもあります。

知らなかった！変動金利のルール！

金利の種類

1. 変動金利
2. 3年固定金利
3. 10年固定金利
4. フラット35

銀行によってはもっと種類があったりします。
ちなみに、地元の銀行では超長期固定金利というものがありました。

2017年12月現在の金利（目安までに…）

1. 変動金利           0.8%
2. 3年固定金利　（このプランは無かった為、データー無し）
3. 10年固定金利   1.0%
4. フラット35       1.6%
5. 超長期固定金利   1.28%

（↑2025年更新時追記）同じ銀行で金利を比較してみました。8年で金利は上がりましたね。

金利2つのルール

変動、固定、超長期固定金利のひと通り説明を受けて改めて知ることも多かったです。

その中でも知らなかったのは変動金利のルールです。

5年ルール

金利が変動しても返済額（元金と利息の合計）は5年間は変更されません。これを5年ルールと言います。

気をつけたいのは、返済額（利息と元金の合計）は変わらないので、金利が見直されると利息と元金の割合が変わる事になります。

1.25倍ルール

どんなに、金利が上がっても変更前の前回の返済額の1.25倍までと決まっています。

変動金利のリスク

5年間ルールや1.25倍ルールで抑えられた元金の返済や「未払い利息」の支払いは、最終回にしわ寄せとなります。（返済期間の延長）

途中で金利がアップすると返済額のうち、利息分の割合が大きくなります。

なので金利が上がった場合　いつもどおり返済していても元金は減らないということが起こります。

これは、金利が上がった場合のリスクの説明ですが
金利が下がれば、利息と元金の割合の元金が増えて返済期間が短くなるとになります。

過去、18年くらいの変動金利の動きはこんな感じです。

リスク例題

（店頭表示金利の変動）

平成18年で金利が1度上がり、平成21年で元の金利に落ち着いています。

さっきのルールに当てはめると
平成17年に変動金利でローンを組んだ場合、そこから5年間返済額は変わらない。

けど、平成18年に金利が上がった。返済額の内容としては利子の割合が増えて元金の返済が、進まなかった期間が3年間くらいあった事になります。

5年後の平成22年で、返済額見直し時期になるので、やっと元金の割合を増やして返済を進められます。

この間にもし、未払い利息が発生してしまっていたら
35年で返済する予定が36年に伸びる事もあるということです。

む、難しいです。
勉強不足でした。私はこのルールの事をまったく知りませんでした。

一定期間（3年、10年など）固定金利

固定金利特約期間終了時には、返済が変更となりますが、

その際は返済額の変動幅に上限設定（変動金利のような1.25倍制限）がありません。
このため、金利の変動により返済額が大きく増加（または減少）することもあります。

固定金利特約期間中は金利のタイプの変更ができないので、

特約期間終了時間の金利次第です。

10年固定の18年の変化

（店頭表示金利の変動）

変動金利と違って変動が大きいです。
タイミング次第では、返済額が増えたり減ったり…かなり運任せなところがあるかもしれません。

特約期間終了後に、変動金利へ変えて
返済額が大きく増えてしまうことを回避したら良いかもしれません。

その際には、手数料がかかります

それだったら始めから変動金利にしておいた方が金利が安かったのでは…？

我が家が、選んだ金利

超長期固定金利（地元の銀行のオリジナル商品です）21年以上〜35年以下で組めるプランです。

18年間の金利の変化

（超長期固定金利は店頭表示金利がそのまま反映）

28年が最低金利で1.0％になってます。
30年の1月は1.12%です。

（追記：令和7年6月は3.15％に上昇。）

変動金利が0.6%
10年1.075%

金利は他のプランに比べて金利は高いですが、

10年固定金利とそんなに変わらないように感じたのと、今後のお金の計画が立てやすく感じたので決めました。

まとめ

正直どの金利が得なのかは、ローンを払い終えた時にしか分かりません。

というのが、今回私が出した結論です。

ただ、一定期間（3年、10年など）固定金利は他のプランに比べ金利のリスクが大きく、

借りた後も金利の動きを意識しながら見直しが必要だと思います。

私が選ぶとしたら→変動、超長期固定金利だと思います。

住宅ローンを気にせずに生活していきたい人はフラット35や、超長期固定金利。

定期的に金利をチェックして対策を取りたい人は変動金利。

変動金利の方がこのままの水準で行けば返済額は少ないと思いますが、今後の金利については誰にも分かりません。

今回、知識０の私が金利について調べるのにかなりの時間がかかりました。

何年か後にまた金利の見直しをすると思うと頭が痛くなります(笑)子育て、仕事、家事を行いながらさらに住宅ローンを考える…。た、大変…。

この記事を書いた2年後に住宅ローンを見直しました。

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ローンの本審査は2週間くらいかかります。本審査で落ちてしまう可能性はゼロではないです。

• 土地が担保になるんですが、その土地が担保として価値がある土地なのか現地を見て判断。
• 本審査直前に、新たにローンを組んでないか。
• ローンの契約者の健康状態が著しく良くない場合。

よっぽど大丈夫とのことでしたがハラハラしながら2週間待ちたいと思います。

konno

ブロガー/駐在妻

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2018年『無印良品の窓』の家が完成しました。 完成までの色々から、完成後の住みやすくなっていくまでを紹介しています。 2023年からは、住み慣れた家を貸し出し中国に在中。 中国大連の赴任情報が少なく、住み始めるまでは不安でいっぱいでした。これから大連にいらっしゃる方の参考になるような情報を発信していきます。